Wir haben doch Bestandsschutz! Oder?

Bestandsschutz Trinkwasserinstallation

Ist eine bauliche Anlage einmal rechtskonform errichtet, hat sie auch dann Bestandsschutz, wenn sich im Nachhinein das öffentliche Recht ändert. Der Bestandsschutz erstreckt sich auf die Erhaltung, die Nutzung, wenn das Gebäude zum Zeitpunkt seiner Errichtung oder später dem materiellen Recht entsprochen hat und die vorhandene Bebauung weiter funktionsgerecht nutzbar und damit als solche noch schutzwürdig ist. Der Bestandsschutz erfasst dabei nur das Bauwerk in seiner jetzigen Form, nicht aber die qualitativ und quantitativ wesentlichen Änderungen. Wenn eine bauliche Anlage nicht mehr der ursprünglich zugedachten bzw. genehmigten Funktion bzw. Nutzung entspricht oder diesbezüglich geändert wird, geht der Bestandsschutz verloren.

Bei Sanierungsmaßnahmen ergeben sich häufig Konfliktfragen zum Bestandsschutz. Der Bestandsschutz – zunächst als Eigentumsschutz verstanden – hat eine Rechtsquelle im Grundgesetz (Art. 14). Der grundrechtliche Eigentumsschutz legt die Entscheidungsfreiheit, was wann mit dem Eigentum geschieht und wie mit ihm zu verfahren ist, in die Hand des Eigentümers. Uneingeschränkt gilt das aber nicht. Der Schutz des Eigentums hat einen Rahmen. Diesen Rahmen setzt der Staat mit baurechtlichen Vorschriften, die z.B. regeln, wo und wie gebaut werden darf. Der grundgesetzliche Eigentumsschutz wird durch die weiterführende Gesetzgebung beeinflusst.

Rechtsvorschriften entwickeln sich weiter, Neuregelungen werden verabschiedet, Landesbauordnungen werden geändert, ursprüngliche Vorschriften werden aufgehoben. Das kann aber nicht dazu führen, dass Eigentümer oder die am Bau Beteiligten sich in permanenter Rechtsunsicherheit bewegen. Der Bestand wird öffentlich-rechtlich durch einen feststellenden Verwaltungsakt, nämlich die durch die Behörde erlassene Baugenehmigung, gesichert. Bestandsschutz besteht nur hinsichtlich der Legalität, d.h. die Konformität des errichteten Baus mit den gesetzlichen und behördlichen Bestimmungen. Bei Unklarheiten, ob Bestandsschutz vorliegt, trägt nicht die Bauaufsichtsbehörde, sondern der Eigentümer, der sich auf den Bestandsschutz beruft, die Beweislast.

Bestandsschutzeinschränkungen

Das Privileg des Bestandsschutzes endet mit einem etwaigen Untergang eines Gebäudes, sei es durch Abriss, aber auch durch so gravierende Änderungen, dass eine Bestimmungsänderung oder ein Identitätsverlust gegenüber der ursprünglich bestandsgeschützten Anlage eintritt. Der Bestandsschutz kann auch in der Weise eingeschränkt werden, indem – gedeckt durch landesrechtliche Bestimmungen – nachträgliche Eingriffe in die Bausubstanz ermöglicht oder gar vorgeschrieben werden. Diese Regelungen sind aus der Sicht ­eines Auftraggebers problematisch, weil sich gerade in der Sanierung bei der Planung oder dem Beginn der Arbeiten nicht immer abschätzen lässt, welche Forderungen von der Behörde – sogar gegen den Willen des Auftraggebers – zu Zusatzleistungen und damit auch Zusatzkosten führen. Deshalb sind eine umsichtige und umfassende Planung von Sanierungen und die weitreichende Information zu Inhalten, Zielen und Möglichkeiten für Unternehmer und Planer unverzichtbar. Verzicht wegen Budgetknappheit kann sich hier schnell ins Gegenteil verkehren.

Der Bestandsschutz gerät aber auch dann ins Wanken, wenn von einem Gebäude oder einer Anlage gefährliche Einflüsse auf das Umfeld ausgehen oder auszugehen drohen. Gefahren für die öffentliche Sicherheit oder für Leib und Leben können bestandsschutzeingrenzend wirken. In diesen Fällen werden die Bauaufsichtsbehörden mit Auflagen Gefahren- oder Mangelbeseitigungen oder bauliche Änderungen verfügen, nachdem die Gefahrenlage nachgewiesen wurde. Aktuell verschärfte öffentlich-rechtliche Anforderungen reichen dabei allerdings allein nicht aus. Um ein baurechtliches Einschreiten mit dem Ziel der Veränderung rechtmäßig bestehender baulicher Anlagen zu begründen, muss es sich schon um eine akute Gefährdungssituation handeln, wie der BGH bereits 1999 in einem Brandschutzfall feststellte. Wegen der bei einem Brand jedoch grundsätzlich gefährdeten Rechtsgüter Leben und Gesundheit muss die Bauaufsichtsbehörde bei einem ausreichend schwerwiegenden Missstand eine Eingriffsmöglichkeit eröffnet bekommen. Das Verlangen nach zusätzlichen Schutzvorkehrungen auch bei rechtmäßig bestehenden Gebäuden sei dann gerechtfertigt, wenn ein Schadens­eintritt zwar nicht hoch, aber auch nicht ganz unwahrscheinlich ist. Dieser vom BGH aufgestellte Grundsatz dürfte auch für andere technische Bereiche, wie für die Trinkwasserinstallation im Zusammenhang mit Kontaminationen, zu beachten sein.

Der Bestandsschutz ist in den Landesbauordnungen regelmäßig als eine der Sicherheit und Gesundheit nachgeordnete Zusicherung ausgestaltet. Im Umkehrschluss ­bedeutet das: Wenn es sicherheits- oder ­gesundheitsrelevante Belange gibt, die Handlungserfordernisse darstellen, wird der Bestandsschutz aufgehoben. Im Zweifelsfall entscheiden das die Behörden oder in Streitfällen die Verwaltungsgerichte.

Bearbeitet: Paul-Joachim Mader

Quelle: SBZ - online